Der Wert einer Immobilie hat nicht nur für den Ver- bzw. Ankauf Relevanz, sondern auch im Erbfall, bei Übertragungen innerhalb der Familie oder für die Finanzierung durch ein Kreditinstitut. Immer größere Bedeutung kommt dem Verkehrswert (Marktwert) bzw. den fiktiven Anschaffungskosten und die korrekte Aufteilung von Gebäude und Bodenwert auch im steuerrechtlichen Bereich zu. Mit der Steuerreform 2015/2016 wird die Grunderwerbssteuer nicht mehr vom wesentlich niedrigeren Einheitswert, sondern auf Basis des Verkehrswertes berechnet. Dadurch kann sich die Steuerschuld im Übertragungsfall erheblich erhöhen.

Im außerbetrieblichen Bereich wurde, in größeren Städten und wenn der durchschnittliche Grundstückspreis über 400 €/m²  liegt, die gesetzliche Vermutung über den Grundanteil von bisher 20% auf 40% erhöht. Damit verringert sich der abzuschreibende Gebäudeanteil auf 60%, dies hat eine deutliche Erhöhung der Steuerbelastung zur Folge. Jedoch ist der Gegenbeweis durch ein Gutachten möglich.

Liegenschaftsbewertungen bilden daher die Grundlage in vielen Bereichen und können helfen Kosten zu sparen und/oder die Bezahlung überhöhter Preise zu vermeiden.

Um einen objektiven, transparenten Verkehrswert ermitteln zu können, sind langjährige Erfahrung, umfangreiche Marktkenntnisse und ein kompetentes Fachwissen erforderlich – das finden Sie bei uns!


Wir bieten Ihnen:

  • Liegenschaftsbewertungen gem. LBG und ÖNORM B 1802 
  • Kurzgutachten 
  • Gutachtenerstellung zur Vorlage beim Finanzamt zur Ermittlung von:
    • Fiktiven Anschaffungskosten
    • Restnutzungsdauer
    • Wertaufteilung (Gebäude- und Bodenwert) 
  • Bewertung einzelner Lasten (Servitute, Wohnungsrechte etc.)
  • Beratung zum Thema Immobilien
  • Individuelle, kostenlose Beratung, ob und welches Gutachten Sinn macht


Ein Verkehrswertgutachten umfasst:

  • Begutachtung des Objektes bzw. Besichtigung des Grundstücks
  • Dokumentation mit Fotos
  • Erhebung bzw. Analyse der preisrelevanten Umstände
  • Aushebung von relevanten Urkunden bei Gericht, Gemeinde etc.
  • Wahl des Ermittlungsverfahren
  • Ermittlung des Verkehrswertes
  • Zusammenfassung in Form eines Gutachtens

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  • um erhöhte Kaufpreise zu vermeiden

  • um bei anschließender Vermietung den korrekten Gebäude- und Bodenwertanteil zu ermitteln

Abhängig von Standort wurde teilweise die gesetzliche Vermutung über den Grundanteil von bisher 20% auf 40% erhöht. Dies hat eine deutliche Erhöhung der Steuerbelastung zur Folge.

  • um hinsichtlich der Immobilienertragssteuer (ImmoESt) den korrekten Grundwertanteil zu ermitteln

    • Bei der Berechnung der ImmoESt erfolgt eine gesplittete Betrachtung von Gebäude und Grundwert. Grundstücke, die vor dem 31.3.2002 erworben wurden, gelten als sogenannte „Altfälle“ und werden mit 4,2% vom Verkaufserlös besteuert. Erfolgte auf diesem Grundstück nach dem 31.3.2012 eine Bebauung bzw. ein Zubau, so gilt diese Bebauung als „Neufall“ und wird mit 30% vom Verkaufsgewinn besteuert. Daher ergibt sich für die Liegenschaft eine gesplittete Besteuerung. Da für den Grundwert eine begünstigte Besteuerung vorliegt, ist die korrekte Ermittlung des Gebäude- und Grundwertes sinnvoll und kann zur erheblichen Verringerung der Steuerbelastung führen. Wir bieten Ihnen gerne eine kostenlose Beratung an.

    • Die gesplittete Betrachtungsweise hat auch bei selbst hergestellten Gebäuden Relevanz. Denn die  Herstellerbefreiung von der ImmoESt gilt nur für das Gebäude. Jedoch nicht für den Grundanteil, dieser ist steuerpflichtig, sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist. Auch hier gilt eine korrekte Ermittlung des Gebäude- und Grundwertes kann sehr hilfreich sein. 
  • um den korrekten Gebäude- und Bodenwertanteil zu ermitteln

Abhängig von Standort wurde teilweise die gesetzliche Vermutung über den Grundanteil von bisher 20% auf 40% erhöht. Dies hat eine deutliche Erhöhung der Steuerbelastung zur Folge.

Dazu ein Auszug aus der 99. Verordnung des BMF über die Festlegung des Grundanteils bei vermieteten Gebäuden im Sinne des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 (Quelle: www.bmf.gv.at/steuern/ ):

§ 1. Für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes ist der Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Ohne Nachweis ist der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu ermitteln.

§ 2. (2) In Gemeinden mit mindestens 100 000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens 400 Euro beträgt, sind als Anteil des Grund und Bodens

- 30% auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- und Geschäftseinheiten umfasst, oder

- 40% auszuscheiden, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- und Geschäftseinheiten umfasst

§ 3. (1) Der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens ist nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde.

  • um die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes zu ermitteln

  • um die fiktiven Anschaffungskosten zu ermitteln

Dies kann in vielen Fällen notwendig bzw. sinnvoll sein. Beispielsweise sieht § 16 Abs. 1 Z 8 lit. c EStG idf AbgÄG 2012 bei erstmaliger Vermietung von Gebäuden, die zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren (somit im Normalfall vor 31.3.2002 gebaut wurden), die Ermittlung von fiktiven Anschaffungskosten vor.

Ein weiteres Beispiel ist der unentgeltliche Erwerb eines zur Vermietung verwendeten Gebäudes, hier können nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG 1988 ebenfalls fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden. Wobei zu beachten ist, dass der Antrag auf Geltendmachung der fiktiven Anschaffungskosten für das Kalenderjahr zu stellen ist, in dem das Gebäude unentgeltlich erworben wurde.