Immobilienbewertung im Rahmen der Bilanzierung von Unternehmen

Buchführungspflichtige Einzelunternehmen sowie Personen- und Kapitalgesellschaften unterliegen in Österreich den Bestimmungen des UGB. Für die Bilanzierung von Immobilien sind daher die Regelungen für die Wertansätze des Umlauf- und Anlagevermögens maßgeblich.

Gem. UGB (§198 (2) UGB) sind als Anlagevermögen jene Gegenstände auszuweisen, die bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Im Gegensatz dazu sind als Umlaufvermögen solche Gegenstände zu betrachten, die nicht dauernd dem Geschäftsbetrieb dienen (§198 (4) UGB). Speziell für Immobilien bedeutet dies, wenn die Immobilie dem Gebrauch im Zuge der betrieblichen Nutzung (Eigennutzung von u.a. Bürogebäude, Geschäftslokale, Lagerhallen) oder auch Vermietung dient liegt Anlagenvermögen vor. Ist die Immobilie hingegen für die kurzfristige Veräußerung bestimmt, fällt sie in das Umlaufvermögen.

Ob Umlauf- oder Anlagenvermögen vorliegt ist für die Anwendung der richtigen Bewertungsvorschriften wesentlich:

• Bei Immobilien des Anlagevermögens gelten für die Bewertung die Bestimmungen der §§ 203 u. 204 UGB. Demnach sind Gegenstände des Anlagevermögens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die planmäßige Abschreibung anzusetzen. Das bedeutet, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Geschäftsjahre verteilt werden, in denen der Vermögensgegenstand wirtschaftlich genutzt werden kann.

• Bei Immobilien die als Umlaufvermögen qualifiziert sind, gelten für die Bewertung die Bestimmungen der §§ 206 und 207 UGB. Demnach sind Gegenstände des Umlaufvermögens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibung gem. § 207 UGB anzusetzen. Das bedeutet, dass Abschreibungen mit dem Wert anzusetzen sind, der sich aus einem niedrigen Börsenkurs oder Marktpreis am Abschlussstichtag ergibt (strenges Niederstwertprinzip).

Mag. Elias Millbacher